1. Doanh nghiệp bất động sản cần “trợ lực” từ thể chế chính sách:
Theo TS. NGuyễn Hoàng Nam: Quốc hội đã có Nghị quyết số 31/2021/QH15 thông qua tại kỳ họp khóa 15 (tháng 11/2021), giao cho Chính phủ xây dựng một đề án và chương trình hành động cụ thể để tái cấu trúc nền kinh tế, với 5 nhóm giải pháp và hơn 100 chương trình hành động cần thực hiện. Trong đó, nhóm giải pháp được đề cập đầu tiên là củng cố nền tảng vĩ mô, mà đứng đầu là cơ cấu lại hệ thống tổ chức tín dụng.
Có thể thấy, Chính phủ rất coi trọng việc cơ cấu lại hệ thống các tổ chức tín dụng bởi thị trường tài chính đang mất cân đối, phụ thuộc vào hệ thống ngân hàng.
Thông điệp của Chính phủ rất rõ ràng là lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ. Chính phủ sẵn sàng đồng hành cùng doanh nghiệp để tháo gỡ khó khăn, nhưng việc tháo gỡ như thế nào còn phải tuân theo các quy luật của nền kinh tế thị trường.
2. Doanh nghiệp địa ốc vẫn đang xoay xở tìm lối ra, nhưng bị tắc về vấn đề pháp lý
Tất nhiên, thực trạng ảm đạm hiện nay có một phần nguyên nhân là do vấn đề pháp lý, công tác quy hoạch còn nhiều bất cập. Đặc biệt, hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản quá phức tạp khi chịu sự điều tiết của nhiều luật và thủ tục hành chính, dẫn tới tình trạng chồng chéo và không thống nhất.
Trong khi đó, việc các doanh nghiệp bán bớt tài sản bất động sản để trả gốc/lãi cho trái chủ hay ngân hàng không đơn giản như bán những tài sản hữu hình khác. Nhất là vào thời điểm khó khăn này, nhà đầu tư “tiền mặt” sẽ dựa chủ yếu vào tính pháp lý của dự án để ra quyết định xuống tiền, trong khi thực tế nhiều dự án chưa được tháo gỡ về mặt pháp lý.
3. Trên thực tế, giai đoạn này các doanh nghiệp đều đang xoay xở nhiều cách để vượt qua khó khăn…
Những gì doanh nghiệp đang làm như đàm phán với “nhà đầu tư cá mập”, áp dụng chiết khấu cao, bán tài sản trả nợ, cắt giảm mạnh nhân sự mới chỉ là những giải pháp tình thế giúp doanh nghiệp giải quyết khó khăn trước mắt.
Gần đây, thị trường chứng kiến một vài doanh nghiệp lớn áp dụng mô hình kinh doanh mới, chia nhỏ và bán sản phẩm cho nhiều nhà đầu tư. Đây cũng chỉ là giải pháp ngắn hạn chứ không phải là giải pháp căn cơ, bài bản. Rất tiếc giải pháp tình thế này cũng không được thị trường ủng hộ. Thực ra đây là mô hình kinh doanh hiệu quả và cực kỳ ăn khách nếu được đưa ra vào đúng thời điểm thị trường đang lên hay mới chớm suy thoái. Nhưng dường như khi thị trường đi lên, doanh nghiệp lại “say men chiến thắng” và không tính toán đến những mô hình kinh doanh dự phòng. Đến lúc thị trường thoái trào khá nhiều mới áp dụng thì lợi nhuận và ưu điểm của mô hình không đủ để đánh tan tâm lý tiêu cực trên thị trường.
Vấn đề của đa phần doanh nghiệp hiện nay là làm sao để có thể tồn tại được, trước khi nghĩ đến kịch bản phát triển. Không còn cách nào khác, doanh nghiệp buộc phải tái cấu trúc toàn diện, phải quyết liệt và chấp nhận đau, thua lỗ… để cầm cự. Tái cấu trúc cần thời gian, có quy trình đồng bộ, toàn diện từ nhân sự, mô hình kinh doanh, xác định lại giá trị, sản phẩm cốt lõi và tái cấu trúc về dòng vốn thì mới có thể “đứng dậy” trong dài hạn.
Trong đó, doanh nghiệp phải tái cấu trúc về sản phẩm, cân đối lại danh mục đầu tư. Nếu trước đây là tập trung vào biệt thự, nhà liền kề, bất động sản cao cấp vì biên lợi nhuận khoảng 35 – 40% và bỏ qua phân khúc nhà ở xã hội (12 – 14%) thì cần tư duy lại vì đây là xu hướng mà Chính phủ hỗ trợ cả trên quan điểm chỉ đạo lẫn chính sách thực thi.
Để phát triển bền vững, các doanh nghiệp cần đưa ra chiến lược phát triển dựa trên sự tính toán cẩn trọng về cầu thực tế và khả năng thanh khoản của phân khúc sản phẩm lựa chọn đầu tư.
Về lâu dài, theo tôi, trên cơ sở đồng thuận của các doanh nghiệp thì cơ quan hữu trách cũng nên xem xét việc tạo lập Quỹ bình ổn bất động sản dành cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá rẻ.
4. Thị trường cũng đang chờ đợi gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân mà Chính phủ đã đề cập trong Nghị quyết 33/NQ-CP.
Hiện thực hóa gói 120.000 tỷ đồng là một trong những hỗ trợ cụ thể mà Chính phủ có thể làm hiện tại. Hy vọng việc tái khởi động các dự án nhà ở xã hội sẽ giúp thị trường bất động sản sôi động hơn và khôi phục phần nào niềm tin của nhà đầu tư cũng như người tiêu dùng cuối cùng. Cũng nên lưu ý, độ trễ của chính sách cứu trợ thường lớn, như sau khi áp dụng gói giải cứu giai đoạn 2011 – 2013, thị trường cần khoảng 3 năm để phục hồi.
Mặt khác, theo tôi, đã là chính sách hỗ trợ thì phải gồm nhiều yếu tố cấu thành và phương thức, quy trình thực hiện cụ thể. Hiện tại thị trường mới đón nhận quyết tâm của Chính phủ và cam kết từ phía các ngân hàng và vẫn đang chờ đợi các bước đi tiếp theo của các bên liên quan trong việc giải ngân trên thực tế.
Hiện phân khúc bất động sản cao cấp đang chiếm tỷ trọng cao trên thị trường, và cũng gặp nhiều ách tắc nhất. Gói này được Chính phủ định hướng vào phân khúc thấp, vì vậy, tôi e là khó có thể giúp được nhiều cho doanh nghiệp, do đó, doanh nghiệp vẫn cần xác định phải “tự bươn chải” để vượt qua giai đoạn khó khăn này. Gói 120.000 tỷ đồng cũng không thể giải quyết được toàn bộ vấn đề của nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhất là khi ưu đãi lãi suất không nhiều.
5. Giai đoạn khó khăn này cũng tạo ra cơ hội để cơ cấu lại thị trường bất động sản
Tái cấu trúc ngành bất động sản hay thị trường tài chính đều là những công việc cấp bách, nhưng chúng ta không thể vội vàng. Trước mắt, cần cứu vãn thị trường TPDN thông qua việc khôi phục niềm tin, cố gắng đảm bảo lợi ích cho những đối tượng dễ bị tổn thương nhất. Riêng với thị trường bất động sản, cơ quan quản lý cũng cần kiên quyết khoanh vùng các chủ đầu tư yếu kém, cho phép phá sản đối với những doanh nghiệp không đủ năng lực tài chính để làm “sạch” thị trường.
Không còn cách nào khác, hãy xem đây là cơ hội để thanh lọc thị trường, những doanh nghiệp có chiến lược kinh doanh bài bản, mô hình quản trị tiên tiến nắm bắt được cơ hội sẽ vươn lên dẫn đầu. Những khó khăn là liều thuốc thử, doanh nghiệp còn tồn tại thì còn cơ hội phát triển. Vẫn có một vài tập đoàn đang hưởng lợi từ bối cảnh thị trường trầm lắng, và có lẽ đó là phần thưởng cho chiến lược kinh doanh chậm, chắc với đòn cân nợ hợp lý và hướng tới phân khúc phù hợp.
Đến thời điểm này, doanh nghiệp buộc phải dốc toàn lực cho chiến lược tái cấu trúc. Chúng ta hy vọng rằng, sắp tới với hàng loạt các thay đổi về hành lang pháp lý, thị trường sẽ phát triển đúng hướng, lành mạnh và câu chuyện này sẽ không còn lặp lại trong tương lai nữa.
